Retas sandoris Lietuvoje: už „Ozą“ – 200 mln. eurų, bet ekspertams įdomiausia kas kita

Vienas didžiausių sandorių Baltijos šalyse

200 mln. eurų už vieną prekybos centrą – Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto rinkoje tokie sandoriai pasitaiko itin retai. Tačiau dar svarbiau ne pati suma. Vilniaus „Ozą“ ketina perimti Lietuvos kapitalo fondas, o rinkos ekspertai tai vertina kaip ženklą, kad vietos investuotojai jau gali konkuruoti dėl didžiausių Baltijos šalių NT objektų.

„Prosperus Retail Property Fund“, valdomas bendrovės „Investicijų valdymas Prosperus“, už prekybos ir pramogų centrą planuoja sumokėti 200 mln. eurų. Pagal savo mastą tai būtų vienas stambiausių komercinio nekilnojamojo turto sandorių Baltijos šalyse [1].

Tokio dydžio vieno objekto pardavimai regione nėra dažni. Palyginimui, per pirmąjį metų pusmetį į komercinį NT visose Baltijos šalyse buvo investuota maždaug 500 mln. eurų. Vien „Ozo“ įsigijimas sudarytų reikšmingą šios sumos dalį.

„200 mln. eurų vertės vieno objekto sandoriai Lietuvos ir apskritai Baltijos šalių komercinio NT rinkoje yra itin reti. Palyginimui, per visą pirmąjį šių metų pusmetį Baltijos šalyse komercinio NT investicijų apimtis siekė arti 500 mln. eurų, todėl vien „Ozo“ įsigijimas yra labai reikšmingas sandoris visos regiono rinkos kontekste“, – BNS sakė „CPB Real Estate Services“ tyrimų ir rinkodaros vadovas Deividas Kairys.

Ekspertai pažymi, kad panašaus masto sandoriai Baltijos šalyse pasitaiko tik retkarčiais. Anksčiau didelės vertės objektų buvo įsigyta Taline, Rygoje bei Vilniuje, tačiau 200 mln. eurų riba vis tiek išlieka išskirtinė regiono rinkai.

Vietos kapitalas jau gali varžytis su užsienio fondais

Rinkos specialistų dėmesį labiausiai patraukė ne vien sandorio kaina, o tai, kas tampa pirkėju. Dar prieš dešimtmetį tokios vertės objektą Lietuvoje greičiausiai būtų perėmęs didelis tarptautinis institucinis investuotojas.

Šįkart „Ozą“ perka Lietuvoje veikiantis fondas. Tai rodo, kad vietos investiciniai fondai per pastaruosius metus gerokai sustiprėjo – išaugo jų turimas kapitalas, investuotojų bazė ir galimybės finansuoti stambius sandorius.

„Dar prieš dešimtmetį tokio dydžio sandorio pirkėjo pusėje Lietuvoje greičiausiai būtume tikėjęsi didelio tarptautinio institucinio investuotojo. Dabar 200 mln. eurų vertės objektą perima Lietuvoje veikiantis fondas. Tai rodo, kiek per pastaruosius metus išaugo vietinio kapitalo fondų dydis, investuotojų bazė ir galimybės konkuruoti dėl institucinio lygio turto“, – komentavo D. Kairys.

Dabartinė „Ozo“ savininkė – Pietų Afrikos Respublikos bendrovė „NEPI Rockcastle“. Nors užsienio investuotojo pasitraukimas iš Lietuvos savaime gali būti vertinamas atsargiai, specialistai pabrėžia, kad šiuo atveju sprendimas nėra susijęs su pablogėjusiu požiūriu į Lietuvos rinką.

Bendrovė anksčiau siekė Lietuvoje suformuoti didesnį aukštos kokybės prekybos centrų portfelį ir domėjosi tokiais objektais kaip „Akropolis“, „Panorama“ ar „Ozas“. Nepavykus išplėsti portfelio taip, kaip planuota, nuspręsta turimą investiciją realizuoti.

200 mln. eurų kaina rinkos nestebina

Rinkos ekspertų teigimu, pati „Ozo“ pardavimo kaina atrodo logiška, atsižvelgiant į objekto dydį, vietą ir jo generuojamas pajamas. Tokio masto bei kokybės prekybos centrų Baltijos šalyse nėra daug, todėl už retus ir stabiliai veikiančius objektus investuotojai gali būti pasirengę mokėti daugiau.

„Tačiau pats kainos lygis tokio objekto atveju nestebina. „Ozas“ yra didelis, įsitvirtinęs ir pajamas generuojantis prekybos centras vienoje stipriausių Lietuvos mažmeninės prekybos lokacijų, o tokio masto ir kokybės objektų pasiūla Baltijos šalyse yra labai ribota. Todėl tokiems objektams gali būti mokama ir tam tikra premija už jų dydį, kokybę bei retumą rinkoje“, – pridūrė „CPB Real Estate Services“ analitikas.

Vis dėlto tiksliai pasakyti, ar „Ozas“ perkamas pigiai, ar brangiai, vien iš viešai skelbiamų duomenų nėra paprasta. Tam reikėtų vertinti centro nuomos pajamas, nuomininkų sutarčių sąlygas, finansavimo kaštus bei kitus finansinius rodiklius.

„Ozas“ taps pirmuoju „Prosperus Retail Property Fund“ portfelio objektu. Sandoriui finansuoti fondas ketina panaudoti nuosavą kapitalą ir 135 mln. eurų sindikuotą paskolą, kurią lygiomis dalimis planuoja suteikti SEB ir OP bankai.

Sandoris dar turės sulaukti Konkurencijos tarybos leidimo.

„NEPI Rockcastle“ prekybos centrą įsigijo 2018 metais už 124,6 mln. eurų. 2009 metais atidaryto „Ozo“ nuomojamas plotas viršija 70 tūkst. kvadratinių metrų, o centre veikia apie 200 prekybos ir paslaugų operatorių.